Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken
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Crevelt - das Magazin für Krefeld

https://crevelt.de/2023/10/30/bewertung-von-immobilien-fachexpertise-ist-entscheidend/ 



Fachbeitrag

"Vortaxwert" und "finaler Beleihungswert" - Strikte Einhaltung von Fristen unabdingbar!

Im Rahmen der Kreditprozesse bedienen sich die in der Baufinanzierung aktiven Banken und Versicherungen in der Regel zunächst sogenannter objektbezogener „Vortaxwerte“. Diese dienen zu einem frühen Zeitpunkt im Kreditprozess als Indikation für den Beleihungswert (bzw. ggf. Verkehrs-/Marktwert) und werden im Rahmen einer automatisierten oder manuellen „Vortaxierung“ ermittelt.

Regelmäßig müssen auf diese Vortaxwerte finale Werte folgend ermittelt werden, die von sach- und fachkundigen Mitarbeitern bzw. durch fachlich geeignete Wertgutachter nach anerkannten Verfahren, wie der BelWertV bzw. der ImmoWertV im Rahmen einer Wertermittlung bzw. eines Wertgutachtens zu erstellen sind.

Diese Vortaxwerte sind strikt von den „finalen Werten“ (in der Regel Beleihungswert) zu trennen. Eine weitere wichtige Bedingung für die Nutzung der Vortaxwerte ist, dass ein endgültiger Beleihungswert innerhalb eines angemessenen Zeitraums ermittelt und festgesetzt wird, denn eine Vortaxe erfüllt die Anforderungen an die Sicherheitenbewertung nicht im vollen Umfang. Daher ist zu überwachen, dass die ordentliche Wertermittlung „zeitnah“ erfolgt.

Als „zeitnah“ gilt bei bereits fertiggestellten Objekten die Vorlage eines „finalen Wertes“ (ermittelt und festgesetzt) spätestens nach Ablauf von 6 Monaten nach Ermittlung der Vortaxe. Eine Verlängerung kann nur im begründeten Einzelfall in Frage kommen und ist für fertiggestellte Immobilien um maximal weitere 6 Monate möglich. Bei im Bau befindlichen bzw. in Sanierung befindlichen Objekten beträgt die „zeitnahe“ Frist 24 Monate ab Ermittlung des Vortaxenwertes. Eine Verlängerung kann bei diesen Objekten nur im begründeten Einzelfall in Frage kommen und ist um maximal weitere 12 Monate möglich.

Vom Institut zu verantwortende Prozessverzögerungen oder Kapazitätsengpässe der Immobilienbewerter gelten hier übrigens üblicherweise nicht als Grund für die Inanspruchnahme einer Fristverlängerung.

Falls eine Verlängerung im Einzelfall nicht erklärt werden kann bzw. die möglichen Fristen ausgelaufen sind, wäre der Vortaxenwert jeweils auf 0 zu setzen.

Aus jüngsten Institutsprüfungen ist bekannt, dass die Nichteinhaltung der obigen Fristen zu Feststellungen bis hin zur Klassifizierung F4 führen können, was der Feststellung schwergewichtiger Mängel entspricht.

https://www.linkedin.com/pulse/vortaxert-und-finaler-beleihungswert-strikte-einhaltung-arnd-klein-gvjge


Gemeinbedarfsflächen vs. Beleihungswert 

Kreditinstitute sehen sich im Rahmen von Immobilienfinanzierungen häufiger mit Immobilien konfrontiert, die auf einer sogenannten Gemeinbedarfsfläche errichtet wurden oder werden sollen. „Gemeinbedarfsfläche“ ist ein Begriff aus dem Bau- und Planungsrecht. Auf Grund eines Bebauungsplans werden von Seiten örtlicher Planungsbehörden diesbezüglich Flächen, die der Allgemeinheit dienen sollen, einer dauerhaft öffentlichen Zweckbindung unterworfen. Kindertagesstätten, Schulen, Kirchen, soziale oder kulturelle Gebäude und Einrichtungen wären hier beispielhaft aufzuzählen.

In Bezug auf die Bewertung dieser Flächen für Kreditinstitute (Beleihungswertermittlung) sind dabei sehr erhebliche Aspekte zu bedenken. Als Gemeinbedarfsflächen gewidmete Flächen sind per se jeglichem privaten Gewinnstreben und aufgrund der Zweckbindung einer privatwirtschaftlichen Nutzung  entzogen.

Für eine Beleihungswertermittlung unerheblich ist dabei die Tatsache, dass diese Flächen entgegen den formalen planungsrechtlichen Vorgaben tatsächlich von Marktteilnehmern, die nicht Gemeinbedarfsträger sind, mit teilweise hohen Gewinnerwartungen gehandelt werden.

Aufgrund bankaufsichtlicher Anforderungen wäre in diesen Fällen und bei Bestehenbleiben des planungsrechtlichen Gemeinbedarfs in der Regel formal die Ermittlung eines Beleihungswertes, der den Anforderungen der BelWertV genügen muss, in aller Regel ausgeschlossen.

In Fällen anstehender Finanzierung einer Gemeinbedarfsfläche ist demnach grundsätzlich zu empfehlen, die Einschätzung eines fachlich versierten Sachverständigen für die Ermittlung von Beleihungswerten bzw. ggf. eines Fachjuristen einzuholen, um fehlerhafte Einschätzungen zu vermeiden.


 
 
 
 
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